Tesisat bakım onarım hizmeti seçilirken firmanın arızaya yalnızca geçici müdahale etmesi değil, sorunun kaynağını ölçüm ve teknik kontrollerle belirlemesi gerekir. Bakım kapsamı; ısıtma, soğutma, havalandırma, sıhhi tesisat, pompa, drenaj ve otomasyon sistemlerini kapsayabilir.
Temel değerlendirme kriterleri:
Yerinde keşif ve sistem analizi
Ölçüm cihazlarıyla arıza tespiti
Planlı bakım programının hazırlanması
Kullanılacak parça ve işlemlerin açıklanması
Test, raporlama ve teknik destek sağlanması
Tesisat bakım onarım çalışmaları, arıza oluştuğunda parça değiştirmekten ibaret değildir. Sistem basıncı, sıcaklık, debi, hava akışı, elektrik tüketimi ve kontrol sinyalleri birlikte incelenmelidir. ABD Enerji Bakanlığına bağlı Better Buildings programı, düzenli işletme ve bakım uygulamalarının enerji giderlerinde yıllık yüzde 5 ile yüzde 20 arasında iyileştirme sağlayabileceğini belirtir.
Tesisat bakım onarım hizmetleri, mekanik sistemlerin güvenli ve kararlı biçimde çalışmasını sürdürmek amacıyla yapılan kontrol, temizlik, ayar, parça değişimi ve fonksiyon testlerini kapsar. Hizmet içeriği binanın kullanım amacı ve mevcut tesisat yapısına göre belirlenmelidir.
Başlıca bakım alanları şunlardır:
ASHRAE Standardı 180, ticari bina iklimlendirme sistemlerinde ısıl konforu, enerji verimliliğini ve iç hava kalitesini korumaya yönelik asgari inceleme ve bakım esaslarını tanımlar.
Tesisat bakımı, tek bir cihazı değil cihazın bağlı olduğu bütün sistemi kapsamalıdır.
Uygulamada aynı arızanın tekrar etmesi, çoğunlukla yalnızca görünen parçaya müdahale edilmesinden kaynaklanır.
Planlı bakım, arıza oluşmadan önce belirlenen dönemlerde yapılan kontrolleri; arıza sonrası onarım ise sistem durduğunda veya performans kaybettiğinde gerçekleştirilen müdahaleleri ifade eder. İki çalışma türünün amacı ve kapsamı birbirinden farklıdır.
| Değerlendirme kriteri | Planlı bakım | Arıza sonrası onarım |
| Uygulama zamanı | Belirlenen bakım programına göre | Arıza veya performans kaybı sonrasında |
| Temel amaç | Sorunları oluşmadan belirlemek | Sistemi yeniden çalışır hale getirmek |
| Kontrol kapsamı | Sistem genelinde inceleme yapılır | Arızalı bölgeye yoğunlaşılır |
| İşletmeye etkisi | Çalışma saatlerine göre planlanabilir | Beklenmeyen kesintiye neden olabilir |
| Kayıt düzeni | Dönemsel performans karşılaştırması sağlar | Müdahale ve değişen parça kaydı oluşturur |
ENERGY STAR, hava akışı sorunlarının ısıtma ve soğutma sistemi verimini yüzde 15’e kadar düşürebileceğini belirtir. Düzenli bakım, bu tür performans kayıplarının arıza seviyesine ulaşmadan belirlenmesini sağlar.
Planlı bakımın amacı, tesisatı arızalanana kadar çalıştırmak değil performans kaybını erken aşamada tespit etmektir.
Arıza tespit süreci, kullanıcıdan alınan bilgilerin incelenmesi ve tesisatın çalışma değerlerinin ölçülmesiyle başlar. Ses, titreşim, sıcaklık değişimi, basınç düşmesi veya tüketim artışı tek başına arızanın kaynağını göstermeyebilir.
Teknik müdahalede şu sıra izlenmelidir:
ASHRAE Standardı 230-2022, mevcut bina sistemlerinin devreye alınmasında planlamadan sürekli kontrole kadar uzanan yöntem ve dokümantasyon gereksinimlerini tanımlar. ASHRAE’nin uygulama kaynaklarında 50’den fazla özelleştirilebilir kontrol listesi bulunur.
Doğru arıza tespiti, parça değiştirmeden önce ölçüm sonuçlarının değerlendirilmesine dayanır.
Tesisatın tekrar devreye alınmasından önce güvenlik ve fonksiyon testleri tamamlanmalıdır.
Isıtma, soğutma ve havalandırma sistemlerinin bakımında ısı transfer yüzeyleri, filtreler, fanlar, pompalar, vanalar ve kontrol ekipmanları birlikte incelenmelidir. Kirli filtre veya serpantin, cihaz çalışmaya devam etse bile kapasite ve hava debisi kaybına neden olabilir.
Bakım kapsamında şu kontroller uygulanabilir:
ENERGY STAR, hava kanallarının sızdırmazlığının sağlanması ve yalıtılmasının ısıtma-soğutma sistemi verimini yüzde 20’ye kadar iyileştirebileceğini belirtir.
Çalışan bir cihazın tasarım kapasitesinde çalıştığı yalnızca ses veya sıcaklık kontrolüyle anlaşılamaz.
Altes Mühendislik ile iletişime geçilerek mevcut sistemin bakım, ölçüm ve performans kontrol kapsamı belirlenebilir.
Sıhhi tesisat bakımında temiz su, sıcak su, atık su, drenaj, hidrofor ve pompa sistemleri birlikte değerlendirilmelidir. Basınç dalgalanmaları, görünmeyen kaçaklar, tıkanmalar ve vana arızaları zaman içerisinde su hasarına veya sistem kesintisine neden olabilir.
Temel kontrol noktaları şunlardır:
Altes Mühendislik, tesisat bakım onarım hizmetlerini periyodik kontroller ve acil müdahaleler olmak üzere iki ana kategori altında ele aldığını belirtir.
Sıhhi tesisat bakımında küçük bir sızıntı, yalnızca bağlantı sorunu değil basınç veya sabitleme probleminin belirtisi olabilir.
Onarım tamamlandıktan sonra ilgili hat üzerinde sızdırmazlık ve çalışma testi yapılmalıdır.
Bakım veya onarım sonrasında sistemin yeniden çalıştırılması, işlemin tamamlandığını tek başına göstermez. Basınç, sıcaklık, debi, akım, hava miktarı ve otomasyon komutları tasarım değerleriyle karşılaştırılmalıdır.
Teslim kayıtlarında şu bilgiler bulunmalıdır:
ASHRAE, mevcut bina sistemlerinde devreye alma sürecini planlama, inceleme, fonksiyon testi ve sürekli performans takibini kapsayan bir kalite süreci olarak tanımlar.
Bakım kaydı, yalnızca yapılan işlemi değil sistemin müdahale sonrasındaki performansını da göstermelidir.
Düzenli raporlama, tekrar eden arızaların ve enerji tüketimindeki değişimlerin daha kolay belirlenmesine yardımcı olur.
Tesisat bakım onarım çalışması başlamadan önce hizmet kapsamı ve teknik sorumluluklar yazılı biçimde belirlenmelidir. Better Buildings programına göre düzenli işletme ve bakım uygulamaları, enerji kullanımında yüzde 5 ile yüzde 20 arasında iyileştirme potansiyeli taşır.
Bakım hizmetinin niteliği, kontrol edilen noktalar ve sunulan ölçüm raporları üzerinden değerlendirilmelidir.
Uygulamada yalnızca genel kontrol ifadesi bulunan bakım teklifleri, yapılacak işlemlerin karşılaştırılmasını zorlaştırır.
Tesisat bakım onarım firması seçilirken teknik ekip, hizmet kapsamı, müdahale süreci, test ekipmanları ve raporlama düzeni incelenmelidir. Firma, bakım sırasında belirlediği riskleri ve önerdiği işlemleri anlaşılır bir teknik raporla sunabilmelidir.
Altes Mühendislik; ısıtma, soğutma, havalandırma ve sıhhi tesisat sistemlerinde teknik servis hizmeti sunduğunu belirtir. Firmanın kurumsal sayfasında mekanik tesisatla ilişkili en az 10 hizmet grubu yer alır. Ankara Yenimahalle’de bulunan firma, periyodik bakım ve arıza müdahalesi çalışmalarını tesisat bakım onarım hizmetleri kapsamında yürütmektedir.
Tesisat bakım onarım firmasının yeterliliği, müdahale hızının yanında teknik ölçüm, güvenli çalışma ve kayıt düzeniyle değerlendirilmelidir.
Altes Mühendislik ile iletişim kurularak konut, ticari yapı veya endüstriyel tesis için keşif, periyodik bakım, arıza tespiti ve onarım kapsamı oluşturulabilir.
